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是抄底酒店的好时机吗?看6个条件你满足了没

2021-01-13 11:36:41民宿巴巴980
内容摘要:2020年酒店倒掉一大批,有人想卖的同时,也会有人想买。进入2021年,现在是抄底酒店的好时机吗?前提是这个酒店值得收购,这就需要投资人在前期评估存量酒店的价值、物业的价值,并在后期做出经营决策的调整和改变。1 酒店本身的价值(1)硬件价值。酒店开业经营一段时间后,硬件设施一定会......

2020年酒店倒掉一大批,有人想卖的同时,也会有人想买。进入2021年,现在是抄底酒店的好时机吗?

前提是这个酒店值得收购,这就需要投资人在前期评估存量酒店的价值、物业的价值,并在后期做出经营决策的调整和改变。

1 酒店本身的价值

(1)硬件价值。酒店开业经营一段时间后,硬件设施一定会产生老化和折旧,抄底之前必须去现场了解客房设施设备的老旧和保养情况。然后按转售酒店的经营年限、硬件的材料材质及品牌来估算售卖价格。

(2)证件价值。新建一家酒店除了硬件装修投入外,还需要办理《营业执照》、《消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》等证件。这些证件需要大量的人力和财力,是转售酒店中必要的隐性成本之一,不建议接手证件不齐的酒店。

(3)品牌价值。如果抄底的酒店不是单体酒店,那品牌价值也需作为其转售价格的一部分。因为加盟品牌时是需要支付一笔品牌加盟费,而接手后品牌确实对酒店的收益有一定的价值。

2 物业的价值

(1)物业剩余租期。一家转售的酒店硬件再好,假如余下的租期只有1-2年,即使收购人接手之后运营能力再强,也很难在1-2年内收回成本并盈利。

(2)租赁成本。它包括物业的租金和每年递增,一般占酒店总收入的20%-30%。由此可见,租赁的成本可以直接决定接手人的投资回报水平和周期。

(3)未来发展前景。未来3-5年内,周边是否有利于酒店营收的投入或政策。转售的酒店价格,就会因为新会展中心的有利因素而一路高涨。

3 需要重新装修吗?

(1)租期。假如物业租期还剩6-8年,可以考虑装修,时间更短的就不建议重新装修了。如果能让物业重新签订租赁合同,新的租期有6-8年,也可以考虑装修。大数据显示酒店的平均回报周期3.5年-4.5年,租期是决定是否重新装修的必要和前提条件。对于租期低于3年的物业,可以部分和局部装修升级。

(2)投资人的实际情况。每个投资人对投资的预期和投资目的都不一样,经济实力也不一样。接手转售酒店后,应该根据个人的实际情况,结合物业的租期和租赁成本,制订具体装修计划和决策。

4 需要改变酒店名称吗?

(1)如果是连锁品牌酒店。建议不要改名称。因为在品牌加盟期内,改换酒店名称属于门店提前违约,需要支付违约金。

(2)如果是单体酒店。可以考虑接手后更换酒店名称。它的前提是需要做好充分而详细的计划和准备,包括酒店的整体装修设计、定位、营销和营运等。除此之外,还需要专业的人才来实现后期的营运和盈利。

5 需要调整服务项目吗(如早餐、会议室)?

(1)定位。对于中档、商务定位的酒店,早餐厅和会议室有必要配备。因为对于商务客人来说,早餐和会议是标配。若没有对应的配套,会限制和缺编酒店的出租率和收益。相反,对于情侣和主题类酒店,会议室可有可无。

(2)房间体量。对于100间房以上的酒店,会议室和早餐是标配,甚至包括洗衣房和中午餐,尤其位置比较偏僻的酒店。只有通过一定要的配套,才能为酒店补充客源,提高出租率。100间以上的客房,除非地理位置非常好,否则必须通过会议市场来提升出租率。

(3)酒店的经营现状。结合酒店的客房体量,调研转手前的经营情况、全年出租率,针对现状分析是否需要做配套的餐饮、会议室等公区来提高出租率。如果能提升酒店出租率或收益,那么就可以新增或减少这些项目。

6 需要准备其它费用吗?

除了整体转让的价格外,还需要额外预存营运备用金。通常建议备用金的金额=1个月的房租+1个月的员工工资,可根据实际情况进行微调。另外,前三个月爬坡期不太稳定,建议前三个月不要分红。

总之,如果你想抄底投资存量酒店,需要评估酒店本身和物业的价值,分析接手之后是否需要重新装修、改变品牌等问题,根据实际情况做出判断,帮助酒店后期更好的运营,从而收回投资成本并盈利,而后续专业的事一般交给专业团队来经营。(*文章来源:微信公众号“酒店焦点资讯


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